「百年に一度の不況」とも叫ばれる中、わが国でも今年1月23日「平成21年度税制改正の要綱」が閣議決定されました。その中身は麻生首相によると「過去最大規模の所得税減税」、いわゆる「住宅ローン減税」が目玉の一つとなっています。
土地や住宅などの価格もかつてないほどの値下がりを見せている現在、さらに今回の減税によって、堅実な資金準備を行ってこられたマイホーム購入希望者にとっては、好機到来となり得るのでしょうか。今回の住宅ローン減税の内容と賢い活用法を一緒に考えてみませんか？
そもそもこの「住宅ローン減税」とは、新たに住宅を取得した納税者の税負担を軽減するために、購入者が金融機関などから借り入れた住宅ローンの一定の割合を、その年の所得税額から控除するというもの。ですから、年度末に税務署に行って確定申告することで受けられる。つまり、借りた住宅ローンの総額によって、その年の所得税の負担額が少なくなるということです。
一般に住宅ローンとは、住宅を購入するための資金を借りるローンのことであり、普通は購入する土地と家屋を担保にして住宅ローンを組みます。通常の場合、物件価格の80%まで資金を借りることができます。
また、住宅ローンを組んだ人が万一死亡した場合などのために、残りのローンを支払ってくれる団体生命信用保険が用意されています。
一般に住宅ローンは銀行や生命保険会社などが取り扱っていますが、かつての住宅金融公庫の住宅ローンよりも返済計画などが自由に設計できるほか、団体生命信用保険もセットになっているものが多いようです。
わたしたちが住宅ローンを組む際に、最も気になるのは金利です。住宅ローンの金利には、固定金利、変動金利、固定金利選択型変動金利、段階金利などがあります。市場金利の低い時は固定金利、市場金利の高い時は変動金利で借りるのが基本ですが、一般に銀行や生保などの金融機関は、固定金利選択型変動金利を中心に扱っています。
現在では住宅ローンは多種多様な商品が出回っています。どのようなローンをどのように利用すれば良いか、自分にあった住宅ローンを賢く選択することが何よりも重要であり、「金融機関が貸してくれるというから、借りられるだけ借りる」のではなく、住宅購入後の収入の予定や生活設計などを考慮して無理のない返済計画を立て、返済できる範囲で住宅ローンを組むことが重要です。
まず住宅ローン減税を受けるには、税務署での確定申告をする必要があります。購入する住宅の内容などによって細かな適用条件がありますが、大まかには返済期間が10年以上の住宅ローンを借りていて、その住宅ローンでマイホームを購入し、かつそこに住んでいる場合のみが減税の対象となります。さらに、所得税の控除期間は10年間ですが、控除率等は、居住する年によっても変わってきます。
また、注意が必要なのは入居時期によって控除額が減っていく制度になっている点です。一般住宅の場合、平成21・22年入居までは最大控除額が五百万円となりますが、その翌年から最大控除額は百万円ずつ減額されます。
昨年までの住宅ローン減税制度では、最大控除額は百六十万円でしたが、現在、参議院で審議中の改正案が可決されると、その最大控除額は六百万円に増額されます。平成20年に購入・入居した場合と比較すると、平成21年以降に入居した場合は、住宅の種類（一般住宅か長期優良住宅か）によって控除額に違いがあるほか、所得税だけでなく、所得税額で控除できなかった額がある場合は、その額を翌年度の住民税から減税（所得税の課税総所得金額の5％または9.75万円が上限）されることとなります。なお控除期間については10年のみとなります。
具体的に説明しますと、一般住宅の場合、平成20年に入居して五千万円の住宅ローン対象残高の場合、控除率は十年間毎年1%なので年間五十万円、10年間の合計が五百万円という計算になりますが、長期優良住宅の場合は、控除率が最初の三年間に限って1.2%となるため年間で六十万円、10年間で六百万円ということになるのです。
【参考】長期優良住宅とは
長期優良住宅とは、昨年11月28日に可決成立した「長期優良住宅普及促進法」で定められた認定を受けた住宅で、別名「200年住宅」とも呼ばれており、次のような要件を満たす必要があります。建築費は一般住宅と比べて二割ほど高くなるといわれています。また、認定を受けるには、長期優良住宅を建築・維持保全しようとする人が「長期優良住宅建築等計画」の作成をし、所管行政庁（市町村長または都道府県知事）の認定を受けなければなりませんが、具体的な認定方法については、物件の販売会社や建物の施工会社に確認する必要があります。
【要件の概要】
- 腐食の防止・地震に対する安全性の確保
- 住宅の利用状況の変化に対応した構造・設備の変更の容易性
- 維持保全を容易にするための措置
- 高齢者の利用上の安全性
- 省エネルギー性
※注意 現段階では、国土交通省から長期優良住宅の認定基準がはっきりと発表されてはいないため、内容を随時確認する必要があります。
新しい（平成21年度以降）の住宅ローン減税は、所得税と住民税が多く、住宅ローンの借入金額が多いほど、減税額は多くなります。また、平成20年に入居した場合と比較しても、新しい住宅減税の効果は大きいといえます。ただし、減税効果が大きいからといって住宅ローンの借りすぎには注意しましょう。
それでは実際に、どのくらいの減税効果があるか、一般的な四人家族（世帯主、専業主婦、子供二人）を事例にして検討してみましょう。この世帯（世帯主）の所得税と住民税は、概算で次のようになると仮定します。
このとき、平成21年に一般住宅に入居した場合の住宅ローン減税の合計額は、住宅ローンを3000万円借りた場合、右の表のように平成20年に入居の場合よりも約63万円もお得になります。（住宅ローンは全期間固定金利3％、返済期間35年、元利金等返済、ボーナス返済なし、実行は平成21年12月、返済開始は平成22年1月とします）
今回の新しい住宅ローン減税では、その適用の条件が緩和されたり、新たな減税項目が追加されるなどのなどメリットがありますので、しっかりと適用要件などをチェックして新しい住宅ローン減税を最大限活かしましょう！
住宅ローン減税制度の適用要件については、次の2点が緩和されました。
- 入居に関する条件
従来は新築や購入をしてから6カ月以内に居住して、適用を受ける年の12月31日まで引き続いて住んでいることが条件でした。新しい住宅ローン減税では、住宅を購入して入居した年の12月31日までの間に、転勤命令などのやむを得ない理由により転居して、その後再び当該住宅に入居した場合でも、住宅ローン減税制度の適用を認められます。
- 購入時に増改築をしたときの条件
従来は既に入居している建物に増改築等した場合にのみ適用されていました。新しい住宅ローン減税では、住宅を購入して入居する前に増改築等を行って、その後6カ月以内に入居した場合も、住宅ローン減税制度の適用が認められます。
